居抜き店舗の内装費用は安い？再利用できる設備と注意点をプロが解説

居抜き店舗の内装費用は、スケルトンより抑えられる。ただし「安い」とは限らない。居抜きの改装は坪単価10万〜30万円が目安。スケルトンなら25万〜80万円が相場とされる。差は確かに大きい。しかし居抜きには造作譲渡料が別にかかる。飲食店なら100万〜200万円が目安だ。判断すべきは工事費単体ではなく、譲渡料と設備更新費を足した総額になる。

物件サイトで「厨房設備そのまま使えます」の一文を見つけた夜。間取り図を保存し、電卓を叩き、また閉じる。

「これなら300万で開けるんじゃないか」
「でも、この換気扇っていつのやつ？」
「安く見せて後から請求されたりしない？」

迷って当然です。居抜きは「見えている部分」と「見えていない部分」で費用構造がまるで違う。この記事では、再利用できる設備とできない設備の線引き、契約前の確認項目、総額で比べる判断基準を整理します。自分の物件で見積もりを読めるようになるのが目的です。

【この記事のポイント】

• 居抜きは工事費を抑えやすいが、造作譲渡料と設備更新費を足すと差が縮む例もある
• 再利用しやすいのは内装仕上げと造作。注意すべきは電気容量・給排気・給排水
• 保健所・消防・用途変更の確認は、契約前に着手するほど費用も工期も安定する
• 現地確認で「使える／使えない」を仕分けできれば、追加工事の大半は事前に見える

今日のおさらい：要点3つ

• 顕在ニーズ：居抜き店舗の内装費用と、スケルトンとの差額を知りたい
• 潜在ニーズ：残った設備が本当に使えるのか、後から高額な追加工事が出ないか見極めたい
• 行動ニーズ：契約前に現地を見てもらい、総額と工期の見通しを立てて判断したい

この記事の結論

• 一言で言うと、居抜きは「工事費が安い」のではなく「工事量を減らせる可能性がある」物件です
• 最も重要なのは、造作譲渡料＋改装費＋設備更新費＋法令対応費の総額で比較すること
• 失敗しないためには、契約前に電気容量・給排気・給排水の3点を実物で確認すること

居抜き店舗の内装費用は本当に安いのか

坪単価の目安と、スケルトンとの現実的な差

居抜き物件の改装は、坪単価10万〜30万円程度が一つの目安です。20坪の飲食店なら300万〜600万円に収まるケースが多い。対してスケルトン（躯体だけの状態）は坪単価25万〜80万円が相場とされ、20坪なら500万〜1,600万円。数字だけ並べれば居抜きが有利に見えます。

ただし業態で幅は大きく動きます。カフェの居抜きをカフェとして使うなら工事は少ない。同じ物件を美容室にするなら、給排水もシャンプー台の配管も一から引き直しです。ケースによりますが、業態が変わるほど居抜きのメリットは目減りします。

造作譲渡料という「見えにくい二つ目の費用」

居抜きでは、前の借主が残した厨房機器・什器・空調などを買い取る造作譲渡料が発生することがほとんどです。飲食店では100万〜200万円程度が一般的な目安。無償譲渡の物件もありますが、撤去費を前借主が負担したくない事情が背景にあることも。

実は、この譲渡料は交渉余地があります。追加工事が多く見込まれる物件ほど、買い手は総額で判断するため減額交渉が成立しやすい。「この冷蔵庫は入れ替え前提なので、その分を差し引いてほしい」と根拠を出せると話が進みます。

総額比較の考え方（メリットとデメリット）

メリットは、工期の短縮と初期投資の圧縮です。解体と新設が減るぶん、着工から開店までが1〜2か月短くなることも珍しくありません。家賃の発生期間が縮む効果は、見積書には出てこないが確実に効きます。

デメリットは、レイアウトの自由度が低いこと、前店舗の「使用感」を引き継ぐこと。10年使われた厨房床の防水層は、見た目がきれいでも寿命が近いことがあります。正直なところ、居抜きは「安く済むか」より「どこまで妥協できるか」の判断が先に来ます。

再利用できる設備とできない設備の線引き

比較的そのまま活かしやすいもの

活かしやすいのは、壁・天井のクロスや塗装、造作カウンター、木製の棚、間仕切り、照明器具の一部。汚れや傷はクリーニングと部分補修で見違えます。床も、下地が健全ならタイルカーペットや長尺シートの張り替えだけで印象が変わる。

グリストラップや排水配管の躯体側、給湯器の設置スペース、既存の分電盤の位置も、条件が合えば大きな節約になります。ある物販店の改装では、既存の壁下地と天井をそのまま使い、クロスと床、照明だけを更新して雰囲気を作り替えました。撤去費と廃材処分費が出ないだけで、工事全体が想定より軽くなった例です。

要注意なのは電気容量・給排気・給排水

追加工事の多くはこの3つから出ます。まず電気容量。前が物販で今回が飲食なら、必要な容量はまったく違います。契約アンペアの変更で済むのか、幹線の引き直しが要るのかで、費用は数十万円から数百万円まで振れます。

次に給排気。厨房フードとダクトは内部に油脂が固着していることが多く、清掃で済むか交換かの判断は現地でしか付きません。排気経路が隣接テナントや上階の窓に近いと、同じ経路が使えないこともあります。

給排水は、漏水と勾配不足が潜みます。床下の配管は開けるまで分からない。だからこそ現地確認では「開けずに分かる範囲」と「開けないと分からない範囲」を分け、後者を予備費として計上しておく考え方が現実的です。

現場事例とよくある失敗

各務原市内の国道沿いで、元焼肉店の物件を検討していた方がいました。無煙ロースターのダクトが残っており「排気は使えるはず」と考えていた。現地で点検口を開けると、内部の油脂が想定以上。フードごと更新が妥当という結論になりました。

「じゃあ、この物件はダメですか」
「いえ。更新する前提で譲渡料を交渉すれば、総額は元の想定に収まります」

結果、譲渡料を下げてもらう形で契約に進みました。よくあるのが、この確認を契約後に回すケースです。契約後は交渉のカードがなく、追加費用をそのまま飲むことになります。

もうひとつ。岐阜市寄りの駅前商店街で空き店舗を検討した方は、残された空調が使えると聞いていました。実際には10年以上前の機種で部品供給が終了しており、修理不可と分かったのは引き渡し後。「最初は半信半疑だったんですが、事前に見てもらえばよかった」と後から相談に来られました。年式と型番を先に控えておけば防げた出費です。

契約前に確認すべきこと・不安だった人が納得できた判断基準

造作譲渡契約でチェックする5項目

第一に、譲渡対象の一覧が書面にあるか。「厨房機器一式」ではなく品目・型番・数量まで。第二に、リース品が混ざっていないか。リース中の機器は所有権が第三者にあり、そもそも譲渡できません。支払い義務だけが移る形になると後で揉めます。

第三に、故障品の扱いと修繕費の負担者。第四に、契約不適合責任の定め。中古設備は「現状有姿」とされることが多く、その場合は自分で状態を確かめるしかありません。第五に、退去時の原状回復義務の範囲。居抜きで入居しても退去時はスケルトン戻しが原則という契約は多い。入るときの話だけで判断しないことです。

法令まわりは着工前に動く

飲食店なら、内装工事の着工前に保健所へ事前相談を。2021年6月施行の改正食品衛生法で営業許可制度が見直され、HACCPに沿った衛生管理が原則すべての事業者に義務付けられました。手洗い設備の水栓も、レバー式・足踏み式・自動水栓など再汚染を防ぐ構造が求められます。前店舗の設備がそのまま基準を満たすとは限りません。

消防は、防火対象物使用開始届を使用開始の7日前までに管轄消防署へ提出するのが原則。内装工事を伴う場合は工事等計画の届出が別途必要なことも。さらに、事務所を飲食店にするなど特殊建築物への用途変更で、その部分が200㎡を超えれば建築基準法上の確認申請が必要です。制度は改正されるため、最新要件は各務原市・岐阜市の所管窓口や管轄消防署で必ず確認を。

依頼先の比較と、納得して決めた人の判断軸

依頼先は、設計事務所、内装専門の施工会社、厨房機器業者、不動産会社の紹介先などに分かれます。設計事務所は確認申請が絡む案件やデザイン重視の計画に強い。大手は体制と保証が整っています。地域の施工会社は現地対応の速さと調整の細かさが持ち味。物件と予算、求める役割で選び分けるのが妥当でしょう。

納得して決めた方に共通していた判断軸は5つ。契約前に現地を見て「使える設備／使えない設備」を仕分けしてくれるか。見積書が一式表記でなく数量と単価で書かれているか。追加工事が発生し得る条件を先に説明してくれるか。建設業許可の有無と番号を確認できるか。2社以上を比較し、金額差の理由を説明してもらえるか。

株式会社インサイトワークは各務原市を拠点に、一般建設業（内装仕上工事業）岐阜県知事許可（般-1）第103588号を受けて内装仕上工事を行い、契約前の現地確認は無料で対応しています。なお確認申請が必要な用途変更は、一般論として建築士へ依頼する領域です。自社でできる範囲と専門家に引き継ぐ範囲を最初に線引きしてくれるかも、比較の材料になります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 居抜きはスケルトンよりどれくらい安くなりますか

A1. 工事費だけなら坪単価10万〜30万円と25万〜80万円が目安で、半分以下に収まる例もあります。ただし造作譲渡料100万〜200万円が加わるため、総額では差が縮む前提で考えてください。

Q2. 造作譲渡料は交渉できますか

A2. できます。更新が必要な設備を挙げ、その費用を根拠に減額を求める形が現実的です。追加工事が多い物件ほど交渉は通りやすい傾向があります。

Q3. 厨房設備はそのまま使えますか

A3. 業態が同じなら使える可能性は高いですが、年式・型番・部品供給の有無を必ず確認を。改正食品衛生法の手洗い設備基準など、現行基準への適合も別途確認が要ります。

Q4. 契約前に現地を見てもらうことはできますか

A4. 可能です。当社は契約前の現地確認を無料で行っています。仲介会社の立ち会いが要る場合が多く、内見日程に合わせると調整がスムーズです。

Q5. 用途変更の手続きは必ず必要ですか

A5. 特殊建築物の用途となる部分が200㎡を超える場合に必要です。200㎡以下なら申請は不要ですが、消防や衛生の基準は別途適用されます。所管窓口での確認が確実です。

Q6. 工期はどれくらい見ておけばよいですか

A6. 部分改装で2〜4週間、設備更新を伴えば1〜2か月が一般的な目安です。届出や検査の日程も含め、開店日の2〜3か月前には動き始めると安全です。

Q7. 退去するときも居抜きで渡せますか

A7. 賃貸借契約次第です。原状回復＝スケルトン戻しと定められていることが多く、次の借主と造作譲渡が成立して初めて免除される形に。入居時に条項の確認を。

Q8. 見積もりで最初に見るべき箇所はどこですか

A8. 「一式」表記の数、諸経費の割合、そして除外事項の欄です。除外事項に電気容量の増設や排気ダクト更新があれば、それが将来の追加費用の候補になります。

まとめ

• 居抜きの改装は坪単価10万〜30万円が目安。スケルトンの25万〜80万円と比べて抑えやすい
• ただし造作譲渡料が100万〜200万円程度加わるため、総額で比較しないと判断を誤る
• 再利用しやすいのは内装仕上げと造作。電気容量・給排気・給排水は要注意の3点
• 造作譲渡契約は、品目一覧・リース品の有無・故障品の負担・契約不適合責任・原状回復の範囲を確認
• 保健所への事前相談、防火対象物使用開始届（7日前まで）、200㎡超の用途変更申請は着工前に整理

契約書に判を押す前が、費用をコントロールできる最後のタイミングです。図面と物件情報だけで悩み続けているなら、まずは現地を見てもらうところから始めてください。使える設備と使えない設備が仕分けできれば、迷いの大半は数字に置き換わります。